物业设施设备运行、巡视和维保作业标准
物业设施设备运行、巡视
和维保作业标准
一、 电梯运行、巡视和维保作业标准 |
二、 高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准 |
三、 消防系统运行、巡视和维保作业标准 |
四、 中央空调运行、巡视和维保作业标准 |
五、 给排水系统运行、巡视和维保作业标准 |
六、 弱电系统运行、巡视和维保作业标准 |
一、电梯运行、巡视和维保作业标准
项目 | 工作要点 | 工作标准 | 管理控制 | 责任人 | 工作记录 | 支持文件 |
1、 运 行 | 开启及关闭 | 1.写字楼电梯开闭时间（各公司自定） 2.公寓电梯开闭时间（各公司自定） 3.普通住宅电梯开闭时间（各公司自定） | 1.在清空轿厢，确认无人时才能启动及关闭 2.业务特殊要求需使用电梯的，电梯主管批准后方可进行 3.电梯主管每周抽检1次电梯开关时间是否正确 | 电梯技工 | 《电梯机房日常维护保养记录表》
《垂直电梯运行巡视记录表》
《手扶电梯运行巡视记录表》 | 《电梯管理作业规范》 |
巡视 | 1.每班次对直梯机房进行巡视1次（室内温度、电网电压、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况） 2.每班次巡视电梯运行状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行 | 1.巡视时发现问题能及时解决的，及时解决。不能及时解决的，通知维保方并作好记录。 2.电梯主管每周抽检1次 | 电梯技工 | |||
2、 维 保 | 周期 | 外包单位每半个月进行1次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技工按《电梯维保监督管理标准》现场跟踪
| 1.外包单位工作人员工作前须签到 2.《维保工作单》须得到维修班长签字确认 3.发现违规维修保养时，报维修主管对其发《整改通知书》 4.维保工作须在各业态用梯闲时进行 | 工程主管 | 《电梯维保监督管理标准》 | |
检测 | 每年进行1次政府强制检测 | 1.合格证到期前一个月组织检测 2.电梯主管负责 | 工程主管 | |||
3、 检 修 | 计划 | 1.每月底前维保单位提交下月检修计划 2.由工程主管审批 | 工程主管 | 《设施设备故障维修记录表》 | ||
过程安全控制 | 1.维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌 2.检修完成后确保现场卫生 | 工程主管 | ||||
交付使用 | 1.由电梯主管确认维修效果 2.由维保单位提供维修记录 | |||||
4、 电 梯 紧 急 故 障 处 理 | 措施 | 1.扶梯停机由维修技工进行重新启动 2.重启失败时，汇报总值并通知维保单位 3.直梯停机先停止直梯电源 4.启动直梯困人解救预案 | 工程主管 | |||
通知 | 通知维保单位进行检查 | 总值人员 | ||||
善后 | 进入检修程序 | 维保单位 |
二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准
项目 | 工作要点 | 工作标准 | 管理控制 | 责任人 | 工作记录 | 支持文件 |
1、 运 行 | 巡视 | 1.每二小时巡视10KV配电室1次，发现异常及时向主管报告 2.每二小时巡视低压配电室1次，发现异常及时向主管报告 3.按平均间隔时间，每天至少抄录配电室电度表数据四次 4.特殊天气时每小时巡视配电室1次 5.每天15：00点、21：00测量变电所主要设备开关触头的温度并记录在《设备温度日测表》上 6.强电主管每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时处置 7.运行人员完成当班运行日志，主管每天对昨日运行日志进行审核 | 1.强电主管每天检查抄录数据 2.工程主管每周检查抄录数据及运行日志 3.管理处总经理每月检查抄录数据及运行日志 | 变电所运行人员
强电主管 | 《高压/低压配电室运行巡视表》 《变电所运行数据记录表》
《变电所设备温度日测表》 | 《供配电系统作业规范》 |
操作 | 1.高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按《供配电系统作业规范》进行 2.某路高压回路外线路停电、来电时，按照《供配电系统作业规范》执行低压母联倒闸送电及善后工作 3.楼层维修工要求停、送某回路开关时，按照《供配电系统作业规范》执行 4.对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌 5.当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案 | |||||
2、 维 保 | 高压配电室 | 1.每月对电柜外观清洁1次 2.每半年对直流屏紧固除尘1次 3.每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次 4.每年对配电柜进行高压试验1次 | 1.强电主管检查配电柜外观清洁情况 2.强电主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程
| 强电主管 | 《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
| |
变压器 | 1.每月对配电柜外观清洁1次 2.每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次 3.每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次 | |||||
低压配电室 | 1.每月对配电柜外观清洁1次 2.每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次 | |||||
3、 检 修 | 编制计划 | 1.供电系统发生故障时，由主管组织相关人员现场查看故障情况 2.由强电主管制定维修计划并经工程主管审批 | 1.突发重大故障时，按紧急故障处理 2.维修前，填写工作票并做好安全措施及技术措施 3.维修时，按《电业安全操作规程》操作，注意人身及设备安全 4.维修中，设置设备检修警示牌 5.维修后，恢复设备周边状态
| 强电主管 | 《设施设备故障维修记录表》 | |
检修交底 | 1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员 2.运行人员在运行日志中填写故障情况 3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修 | |||||
试运行 | 1.维修完毕后，由运行人员试运行 2.维修人员将试运行内容、范围告知运行人员 3.运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况 | |||||
交付使用 | 1.由强电主管确认维修效果 2.告知运行人员可投入使用 3.由强电主管填写维修记录及工作日志 4.运行人员做好故障维修记录 | |||||
4、 紧 急 故 障 处 理 | 控制措施 | 1.发现紧急故障时，立即切断故障电源 2.运行人员通知强电主管及工程主管 3.启动备用电源 4.及时将故障时间、现象等相关记录填写于《运行记事》 | 1.禁止违规操作 2.在操作时，保证人身及设备安全 3.做好相应设备警示措施
| 运行人员
强电主管 | 《高压室运行记事》 《变电所运行记事》 | 《供配电系统作业规范》 |
善后 | 1.保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损 2.作好必要的隔离 3.由管理处总经理与客服沟通，并告知受影响业户 |
三、消防系统运行、巡视和维保作业标准
项目 | 工作要点 | 工作标准 | 管理控制 | 责任人 | 工作记录 | 支持文件 |
消 防 设 备 管 理 | 消防设备维保 | 1.专职技工每日对喷淋系统、消火栓系统进行检查1次，填写《设施设备日常维护保养(检查)记录表》完好率应为100%，发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时 2.专职技工每周对消防水泵房、稳压泵房清洁1次 3.专职技工每月对火灾报警联动控制系统、防火卷帘门、疏散指示、消防通道照明、屋面消防风机、防火阀、按《消防系统设备检查维护规范》进行检查1次故障率不得超过2%，发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时 4.专职技工每周对报警打印系统测试1次 5. 每月进行消火栓泵、喷淋泵测试、维护；喷淋系统放水测试、维护；气体灭火系统维护、报警器主机维护 6.每半年对管网阀门、电机润滑保养1次，消防风机、防火阀进行外观保养1次 7.每月按10%的比例抽查测试、维护烟感探测器、温感探测器、风机、防火阀、手报按钮、联动反馈 | 1.弱电主管每周对第1－4项进行检查1次 2.工程主管每月对第5－7项进行检查1次 3.管理处总经理每半年对第1-7项进行检查1次 | 工程主管 | 《消防设备月保养记录》
《消防安全月检查表》 | 《消防系统设备维护保养规范》 |
分包方监管要求 | 1.专业技工全程陪同维保公司的维保检测工作并实施监督 2.工程主管每月按《建筑消防设施功能检测、维修保养合同》约定检查消防维保单位维保工作完成情况设施设备完好率应为100%，故障排除率应为100%发现故障应在2小时内进行处理修复时间不超过12小时 3.工程主管每月审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施技术测试报告》 4.管理处总经理每年审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施年检报告》 | 1.工程主管每周检查1次 2.管理处总经理每月检查1次 | 工程主管 |
四、中央空调运行、巡视和维保作业标准
项目 | 工作要点 | 工作标准 | 管理控制 | 责任人 | 工作记录 | 支持文件 |
1、 运 行 | 巡视 | 1.主机巡视：每1小时1次 2.室内外温度：每2小时1次 3.冷却塔：每4小时1次 4.水泵：每1小时1次 | 1.定时抄录数据，填写运行日志 2.测温时必须定点，详见《空调系统管理作业规范》相关规定 | 运行技工 | 《冷水机组运行记录表》 | 《空调系统管理作业规范》 |
操作 | 1.根据标准营业时间提前半小时开关机 2.根据实际情况（室内外温度、冷冻进出水温、冷却进出水温）调整参数 3.主机及阀门的开关状态 | 1.主管每周测试两次效果 2.定时抄录数据或运行状态 3.挂状态标识牌，当值班长每天检查一次 | 运行技工 | |||
2、 维 保 | 主机 | 1.每天白班擦拭外观1次 2.每月检测1次主机 3.4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养 4.每两年换1次油 5.电控柜每月进行除尘、紧固 | 空调主管每周至少抽检1次第一项工作效果，2至5项为外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管及时检查维保效果 | 运行技工 | 《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
| 《空调系统管理作业规范》 |
水泵 | 1.每天白班擦拭外观1次 2.每年冬季停机加油1次 | 1.空调主管每周至少抽检1次第1项工作效果 2.工程主管监督第2项工作落实情况 | 运行技工 工程主管负责组织加油 | |||
冷却塔 | 1.每天开机前检查风机皮带1次 2.每天开机前开启补水阀 3.每天关机后关闭补水阀 4.每年冬季停机加油1次 5.每年冬季管道外观上漆1次 | 1.空调主管每周至少抽检1次1-3项工作效果 2.工程主管监督4-5项落实情况 | 运行技工负责1-2项 工程主管负责4-5项 | |||
末端设备 | 1.每月清洗风机盘管滤网1次， 2.每年清洗风机盘管翅片1次 3.每年清洗冷冻水过滤器1次 4.每年清洗电机风叶除尘1次 | 1-4项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果 | 运行技工 | |||
水处理 | 1.每月投药1次 2.每月出具权威部门的水质检测报告 3.每月清洗冷却塔1次 4.每三个月清洗过滤器1次 5.每月清洁冷却塔及周边环境1次 | 1-5项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果 | 运行技工 | |||
附属设备 | 1.每年对管道外观保养1次 2.每年对阀门外观及润滑保养1次 3.每年对标识完善1次 | 1-3项运行技工实施，综合维修主管及时检查效果 | 运行技工 | |||
3、 检 修 | 编制计划 | 1.空调系统发生故障时，由部门主管组织相关人员现场查看故障情况 2.由主管制定维修计划并经部门经理审批 | 1.维保范围外，要进行维修 2.突发重大故障，按紧急故障处理 3.维修时，按《中央空调维修保养规范》进行，注意人身及设备安全 4.维修中，设置设备检修警示牌 5.维修后，恢复设备周边状态 | 工程主管 | 《设施设备故障维修记录表》 | |
检修交底 | 1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员 2.运行人员在运行日志中填写故障情况 3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修 | |||||
试机 | 1.维修完毕后，由运行人员试机 2.维修人员将试机内容、范围告知运行人员 3.运行人员试机时，维修人员应观察运行情况 | |||||
交付使用 | 1.由空调主管确认维修效果 2.告知运行人员可投入使用 3.由维修班长填写维修记录及工作日志 | |||||
4、 紧 急 故 障 处 理 | 控制措施 | 1.发现紧急故障时，立即按《空调系统管理作业规范》停机 2.切断相应电气开关及水路阀门 3.运行人员通知空调主管 4.开启备用机 | 1.禁止违规停机 2.在操作时，保证人身及设备安全 3.做好相应阀门及开关的警示措施 | 空调主管 | ||
善后 | 1.保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损 2.作好必要的隔离 3.由空调主管与营运部沟通，并告知受影响业户 4.按中央空调检修要求实施 |
五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准
项目 | 工作要点 | 工作标准 | 管理控制 | 责任人 | 工作记录 | 支持文件 |
1、 给 水 系 统 | 巡视 | 1.每班次对水泵、电源双投柜内的计量电度表、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视1次 2.夜班对浮球阀检查1次 3.每月抄录水表数据时，对主要的管道及阀门进行检查 4.对上述检查形成记录 | 空调主管每周检查巡更点及记录表格1次 | 运行技工 | 《生活水泵房巡更检查表》
《给排水运行巡视记录表》 | 《给排水系统作业规范》 |
维保 | 1.每周对水泵、电源双投柜、变频控制柜进行清洁除尘1次 2.每周对水泵房卫生清洁1次 3.每年第一季度对电机轴承加油1次 4.填写相应的维保记录 | 1.空调主管每月对第1 、2 项抽检两次 2.维修主管对第3项工作填写维保表格 3.空调主管每季检查给水泵维保效果 | 运行技工维修技工 | 《设施设备定期维护保养（检查）记录表》 | ||
检修 | 1.给水系统发生故障时，由空调主管组织相关人员现场查看故障情况 2.由空调主管制定维修计划 3.由维修主管组织维修 4.填写相应表格 | 1.突发重大故障，按紧急故障处理 2.维修时，按《给排水系统作业规范》进行，注意人身及设备安全 3.维修中，设置设备检修警示牌 4.维修后，恢复设备周边状态 | 综合维修主管 | 《设施设备故障维修记录表》 | ||
2、 排 水 系 统 | 巡视 | 1.每班对污水泵、污水泵控制箱、止回阀巡视1次 2.每月对污水坑情况进行检查1次 3.特殊天气时每小时对地下室出口排水情况进行检查 4.巡视人员填写相应表格 | 空调主管每周检查巡更点及记录表格1次 | 运行技工 | 《污水井巡更记录表》
《给排水运行巡视记录表》 | |
维保 | 1.每季度对污水泵控制箱紧固，除尘1次 2.每月对止回阀检查，并清理杂物1次 | 空调主管每季检查污水泵维保效果,并抽检其它项目 | 运行技工 | 《设施设备定期维护保养（检查）记录表》 | ||
检修 | 1.主管组织相关人员现场查看故障情况 2.主管制定维修计划 3.由维修主管组织维修 4.填写相应表格 | 1．维修主管填写维修表格 2．由维修主管确认维修效果 | 维修主管 | 《设施设备故障维修记录表》 | ||
3、 雨 排 系 统 | 巡视 | 1.每班对天面雨排口巡视检查1次 2.特殊天气时每小时对天面雨排排水情况检查 | 1.空调主管每周检查巡更点及记录表格1次 2.特殊天气时当班主管对雨排系统情况随时跟踪
| 运行技工 | 《外环境污水井、雨水井定期清理记录表》 | |
维保 | 1.每月对天面雨排口清理杂物1次 2.每次下大雨后须对天面雨排口清理 |
六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准
项目 | 工作要点 | 工作标准 | 管理控制 | 责任人 | 工作记录 | 支持文件 |
1、 停 车 场 收 费 系 统 | 巡视 | 1.每天对系统进行检查测试1次 2.填写相应记录 | 1.及时协助车管员解决因故障导致车辆堵塞问题 2.满足车管员对停车系统的硬件操作培训需求 3.维修主管确认维修效果 | 运行技工
| 《设施设备日常维护保养（检查）记录表》
《设施设备故障维修记录表》 | |
维保 | 1.每天用干布擦拭卡机、道闸1次（保洁员完成） 2.每月测试1次卡机、道闸的机械性能 3.每季度对道闸进行加油保养 | |||||
检修 | 1.技工接到车管员关于发卡机出现故障信息时，及时赶往现场处理 2.不能及时维修时，向车管员解释原因，并向弱电主管汇报 | |||||
2、 电 话 、 网 络 系 统 | 安装管理 | 1.电信部门进入电信机房时要求其填写相关信息，方可进入机房作业 2.弱电主管负责每月统计电话数量 3.维护网络系统 | 1.运行技工确认填写信息的准确性 2.弱电主管在每月月底向行政部报送电话数量前，抽检统计的准确性 | 弱电主管 | 《人员出入登记表》
《设施设备日常维护保养（检查）记录表》 | |
机房管理 | 每月查看租赁机房设施状况并抄录电表读数 | 运行技工发现违规情况时及时向弱电主管报告 | ||||
3、 安 防 系 统 | 红外线监控系统 | 1.每月1次开启红外系统测试 2.发现故障时及时维修 | 发现问题时尽可能在一天内解决，如超过一天的，则及时与安管员沟通 | 运行技工 | 《设施设备日常维护保养（检查）记录表》 《防盗监视系统月保养记录》 《消控中心每日检查表》 | 《防盗监控系统维护保养规范》 |
闭路监控系统 | 1.每日对摄像头进行转动、调焦动作 2.每日用干布擦拭监视器 3.每月对硬盘录相机、降温风扇等进行除尘清洁1次 4.每月对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次 5.每季度擦拭摄像头防尘罩1次，并检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性 | 1-2项由监控室安管员完成，3-5项由运行技工填写相应记录表格 | 维修主管 | |||
4、 背 景 音 乐 系 统 | 功放设备 | 1.保洁员每天用干布擦拭机柜1次 2.每月对功放机进行调试1次 3.每季对机柜内进行除尘清洁1次 | 第1项由监控室商管员监督，2-3项由运行技工完成 | 维修主管 | 《设施设备日常维护保养（检查）记录表》
《设施设备故障维修记录表》 | |
终端 | 每月对场内的音控器进行抽检1次 | 运行技工 |
备注：各项目根据所配备的弱电系统进行补充。
来源：掌上物业管理 主编：刘清
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